商南房地产乱象背后 多部门公职人员涉嫌渎职

摘要:近日,一份商南县检察院3年前的《预防调查报告》再次被提起。商南县检察院调查发现,2010年1月到2013年6月,该县6个房地产项目的实际建设容积率“飙高”。后经国土部门评估,由此未给国家缴纳的土地出让金竟达2600万元。

近日,一份商南县检察院3年前的《预防调查报告》再次被提起。商南县检察院调查发现,2010年1月到2013年6月,该县6个房地产项目的实际建设容积率“飙高”。后经国土部门评估,由此未给国家缴纳的土地出让金竟达2600万元。

而这其中,商南县住建局、土地局、不动产管理局等部门的公职人员都涉嫌渎职。近日,商洛市检察院检察长前往商南现场督办该案。

  3年前的《预防调查报告》

2017年3月初,有匿名网友给华商报提供了一份商南县人民检察院的《预防调查报告》。这份2013年商南县检察院的调查报告,主要涉及当时的商南县房地产市场乱象。

6房地产项目容积率“飙高”超合同约定面积5.8万㎡

报告中详细记述了当时主管检察长和另外两名职务犯罪预防科(后改为反渎局)的检察官,前后历时3个月,对全县2010年1月到2013年6月取得规划许可的10个房地产开发项目用地及实际建设情况进行调查的情况。其中一组数据令人震惊,调查组发现,其中有6个房地产项目实际建设容积率与土地出让合同约定容积率相比明显提高很多,超合同约定容积率建筑面积共计5.8万平方米。

6个房地产项目包括:当地陕西思创房地产公司开发的“雅居园”小区和“雅都花园”小区(总共两个项目);商南县顺义印务有限责任公司开发建设的“顺义家园”小区;商南县宝利食品厂开发的“宝利建材批发市场”;陕西泽美地产开发公司开发的“广场壹号”小区;商南县粮食购销公司开发的“学府花园”小区。

  住建局未编制过控规 审批随意性较大

容积率是建筑面积总和与用地面积的比值,主要反映用地的开发强度,由城市规划确定,具体要求和标准按各地区规划行政主管部门的规定办理。

报告中指出,2008年1月1日执行的《城乡规划法》和2009年7月1日施行的《陕西省城乡规划条例》明确规定,县级人民政府规划主管部门应根据总体规划制定县人民政府所在地镇的控制性详细规则(简称控规)。控规包含地块的用地性质、建筑密度、日照间距、容积率、绿地率、停车位、基础设施和公共服务设施配置、应急避难场所等,这些应当作为控规的强制性内容。控规要经政府批准并报本级人大常委会备案,作为一切规划工作的强制性依据,不得突破。

容积率作为其中的重要指标之一,既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容,也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标,某一块地规划容积率的大小是决定该土地出让价格的重要因素之一。

然而,检察官调查时却发现,商南县规划部门是住建局下属单位,而住建局竟然没有编制过城区建设用地控规,致使土地出让、规划审批缺乏控规依据,规划条件审批随意性较大。有知情者告诉华商报记者,一些审批完全就是靠领导主观意见,难免不会滋生腐败。

办案人员认为:“在寸土寸金的城市,建设规划红线退一点,规划格局动一点,普通人是难以觉察出来的,但对房地产商来说却意味着巨大的利益”。

土地已出让 规划才跟上 相关部门各自为政监管失范

商南县检察院在《预防调查报告》中提到,按照规定,在签订土地出让合同以前,必须要由城建规划部门提前出具规划条件并按规划条件出让。但是,由于商南县相关部门之间各自为政,致使部分土地出让在前,城建规划在后,从而导致部分房地产开发项目后期规划及实际建设情况与土地出让时约定的使用条件严重不符。

报告中提到,一些群众给商南县检察院举报称,商南县长新路北侧和富兴路东侧交叉口的“宝利建材批发市场”立项的房地产开发项目,在仅获批沿街建设一栋商住楼的情况下,开发商在院内违规超建一栋七层商品住宅楼。违建面积5541平方米,早在2012年大部分房屋已入住。

检察院调查发现,该工程在检方进入调查的2013年7月份,一直没有人进行竣工验收,相关政府职能部门对此违规行为没有进行查处,“监管上出现空白地带,给国家造成经济损失”。

诸如此类不作为的案例还有,2012年以前办理建设用地规划许可证时,住建局竟然不让开发商提供土地出让合同等证明材料。这也就导致建设用地规划许可证上的项目用地面积与建设单位实际用地面积往往存在较大误差,土地出让合同上约定的各项土地使用条件形同虚设,无任何意义。而住建局颁发的建设用地规划许可证上,10个项目无一标明容积率的指标,为开发商超建提供了可乘之机。

此外,“先斩后奏”也是商南房地产开发的一个特点,一些开发商擅自提升楼层、提高容积率,在已经形成事实的情况下才报有关部门和领导审批,期间无人监管。

  记者调查

  未补缴土地出让金 问题开发商竟拿到房产证

2017年3月20日和21日,华商报记者对此进行调查采访的过程中,从一些群众口中了解到,在开发商没有补缴土地出让金的情况下,商南县不动产管理局就给颁发了房产证(不动产登记证)。

对此,商南县不动产管理局书记殷延武说,按照国家的相关规定,在办理房产证的时候,必须要提供土地出让合同、土地出让金的票据复印件等,否则不能办理房产证。而受该局局长指派接受记者采访的不动产登记中心主任刘继红的说法却与书记的说法“并不一致”,刘继红说,因为住建局将竣工的房屋验收过了,所以他们也没有再让出示一些手续,而是以通过竣工验收视为可以办理房产证的前提。商南县国土局局长周思斌说,2013年在检察院介入后,检察院给住建局和国土局发出《检察建议书》,要求两部门依法追缴增加容积率部分土地出让金。他们后来对于上述企业超建的面积进行评估,评估的结果是超建的面积应给国家补缴土地出让金2600余万元,遂要求6个开发商补交土地出让金。

华商报了解到,目前“广场壹号”小区已经补缴完了土地出让金。还有一个小区准备用所建的房屋和修建的幼儿园抵土地出让金。

国土局建议采取强制措施 县政府一直未予回复

看到事态严重,2016年4月21日,国土局给县政府进行了请示,建议县政府主要领导牵头,召集检察院、法院、住建局、国土局追缴开发商所欠的巨额土地出让金。并提出对拒缴的开发商将其列入黑名单,在其后续的项目上停办一切手续,同时必要的话申请法院强制执行。华商报记者了解到,对此,商南县政府不知为何没有给予回复。

周思斌说,国土局已经给住建局打过招呼,竣工验收的时候要叫上国土局一起前往,避免没有缴纳土地出让金的企业顺利通过验收。

“我们发现一些企业没有缴纳土地出让金就在办理房产证后,在2015年6月通知不动产管理局停办房产证。”周思斌说。

是口头通知还是书面通知呢?周思斌说在会议上说过,是否做过会议记录不清楚。

随后,华商报记者联系商南县住建局局长全强虎采访被拒。据了解,3月20日,商洛市检察院检察长李树志等人已前往商南县督战,对商南县住建局、土地局、不动产管理局进行调查。此事也引起商洛市委领导的高度重视,“如果发现有人有权钱交易和渎职行为,将坚决严查”。

责任编辑:付桂萍

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